30.10.2017 | Нюансы проведения общих собраний. Часть 2

Ранее на сайте АКАТО опубликована первая часть статьи, посвященной разъяснениям отдельных нюансов проведения общих собраний собственников помещений (далее — ОСС) многоквартирных домов (далее — МКД). В настоящей публикации рассмотрены еще несколько моментов, которые часто вызывают затруднения у инициаторов собраний.

Муниципальная (государственная) собственность

В соответствии с частью 2 статьи 8.1, статьей 219 и частью 2 статьи 223 ГК РФ право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации такого права.

Однако, довольно часто встречаются жилые помещения, сведения о собственниках которых отсутствуют в государственном реестре, то есть право собственности на них не оформлено. Попробуем разобраться, имеются ли у таких жилых помещений собственники, и если имеются, то кто такими собственниками является.

Необходимо напомнить, что до 1991 года весь жилищный фонд принадлежал исключительно Российской Федерации, а в 1991 году началась передача указанного фонда в собственность муниципальных образований (за исключением территорий городов Москвы и Санкт-Петербурга) и в государственную собственность городов Москвы и Санкт-Петербурга. Передача федеральной государственной собственности производилась в соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Именно на основании указанного Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 весь жилищный фонд стал муниципальной собственностью (а на территориях Москвы и Санкт-Петербурга — государственной собственностью городов федерального значения, соответственно, Москвы и Санкт-Петербурга).

Таким образом, жилые помещения, право собственности на которые не оформлено, имеют собственника в силу закона, и таким собственником является муниципальное образование, на территории которого расположено помещение, от имени которого действует уполномоченный орган местного самоуправления, а для территорий Москвы и Санкт-Петербурга — соответствующий город, от имени которого действует уполномоченный орган государственной власти.

Кажущегося противоречия с требованиями гражданского законодательства РФ об обязательной государственной регистрации не возникает, поскольку, например часть 2 статьи 8.1 ГК РФ сформулирована следующим образом: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом». Случай определения собственника жилого помещения, право собственности на которое не оформлено, подпадает под оговорку «иное установлено законом».

В отношении нежилых помещений вопрос несколько сложнее.

Необходимо обратить внимание, что Постановлением ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 установлена необходимость передачи в муниципальную собственность поселений и в государственную собственность таких субъектов РФ как Москва и Санкт-Петербург, не только жилищного фонда, но и нежилого фонда. И если в отношении жилищного фонда сомнений в наличии конкретных собственников не возникает (очевидно, что жилые помещения не относятся к общему имуществу), то по нежилым помещениям исключить такие сомнения затруднительно.

Понятно, что в случае наличия государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, собственник такого помещения однозначно определяется по Выписке из ЕГРП. Но при отсутствии такой регистрации вопрос отнесения нежилого помещения к общему имуществу или к имуществу конкретных собственников, имеющих право участвовать в общем собрании, остается открытым.

Собственники нежилых помещений

Жилищное законодательство РФ устанавливает право собственников помещений принимать участие в ОСС, при этом статьи 44-48 ЖК РФ, регламентирующие порядок проведения общего собрания, не устанавливают различий между собственниками жилых и нежилых помещений. В том числе, для собственников как жилых, так и нежилых помещений, устанавливается одинаковый порядок определения количества голосов — количество голосов пропорционально доле в общем имуществе, которая, в свою очередь, пропорциональна площади помещения.

Таким образом, в случае наличия государственной регистрации права собственности на нежилое помещение собственник указанного помещения имеет право участвовать в общем собрании. А вот при отсутствии такой регистрации вопрос установления собственника (и самого факта наличия такого собственника) нежилого помещения необходимо, как это указано в предыдущем разделе настоящей статьи, разрешать дополнительно. В случае, если нежилое помещение признается частью общего имущества МКД, указанное помещение не должно учитываться в общей площади помещений, применяемой при расчете долей в общем имуществе и при определении кворума

В ряде случаев возникают вопросы об отнесении нежилых помещений (как находящихся в собственности конкретных владельцев, так и относящихся к общему имуществу) к составу многоквартирного дома вообще. Обычно такие вопросы возникают в отношении пристроенных и встроенно-пристроенных помещений, но иногда затруднения вызывает и учет помещений, находящихся в подвалах, на технических этажах и указанных в Технических паспортах на отдельных страницах, не учтенных в общей площади всех помещений дома.

Необходимо отметить, что важнейшим признаком, по которому помещение необходимо считать частью конкретного здания (в том числе — многоквартирного дома), является адрес этого помещения, указанный в Выписке из ЕГРП (в случае оформления права собственности на указанное помещение). Кроме того, нежилые помещения (как оформленные в собственность, так и не имеющие государственной регистрации права собственности) относятся к конкретному зданию (в том числе — МКД) в случае, если такое помещение учтено в Техническом паспорте соответствующего здания (МКД), независимо от того, на какой странице этого паспорта указано помещение, учтена ли его площадь в общей площади помещений здания (МКД) или нет. Вполне логично полагать, что Технический паспорт конкретного здания (МКД) содержит исключительно сведения о помещениях именно этого здания (МКД) и не может содержать никаких сведений о помещениях, находящихся за пределами этого здания (МКД).

Минстрой России дает по указанному вопросу разъяснения письмом от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04:

«Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого МКД. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность, площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

Необходимо отметить, что действующее законодательство РФ предусматривает наличие в составе МКД таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные — все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему, либо частично встроены, частично пристроены».

Доверенности на участие в ОСС

Согласно части 2 статьи 48 ЖК РФ «Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально».

При этом части 3 и 4 статьи 185.1 ГК РФ устанавливают:
«3. Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.
4. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами».

Из представленных норм следуют выводы:
- Доверенность на участие в ОСС от имени собственника, являющегося юридическим лицом, выдается представителю руководителем юридического лица или иным лицом, уполномоченным на это в соответствии с законом и учредительными документами;
- Доверенность на участие в ОСС от имени собственника, являющегося физическим лицом, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится;
- Доверенность на участие в ОСС от имени собственника, являющегося физическим лицом, может быть удостоверена администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении;
- Во всех иных случаях доверенность должна быть удостоверена нотариально.

Следовательно, в случае если доверитель, являющийся физическим лицом, не находится на излечении в стационарном лечебном учреждении, не трудоустроен (например, является пенсионером), то единственным допустимым форматом доверенности признается нотариально удостоверенная доверенность.

********************************************

Нюансы проведения общих собраний. Часть 1 > > >

Нюансы проведения общих собраний. Часть 3 > > >

Нюансы проведения общих собраний. Часть 4 > > >

Комментарии

Светлана Королева2018-01-08 18:56

Спасибо за статью! Все четко, ясно и понятно. Я - председатель совета мкд. Ваши статьи очень помогают разобраться в законодательстве. Сейчас вступят в силу изменения, надеюсь будут Ваши комментарии.

Валерий Иванович Поздняков2017-11-28 21:07

Сначала комментарий (он слишком длинный у меня получился и разобью на несколько комментариев) по статье: автор не совсем корректно и даже неверно применил указанное в ГК РФ и ином законодательстве РФ 1. В названии раздела статьи ("Муниципальная (государственная) собственность") неверно указана государственная собственность в скобках для муниципальной собственности и тогда получается из этого, что муниципальная собственность это иное название государственной собственности, хотя по закону это и разные собственники и разная собственность! 2.Неверно применена (разъяснена автором) норма ст.8.1 ГК "если иное не установлено законом" в части возникновения права собственности и фактически это означает иное, чем пишет автор, а именно что должно быть в соответствующем законе прописано это "иное" и если такого нет и нет регистрации на конкретного собственника (такого в реальности не может быть, но по логике возможно), то такое помещение БЕСХОЗНОЕ! Но по законодательству РФ всё "бесхозное" становится государственной собственностью или муниципальной (в зависимости на чьей земле это "бесхозное помещение" находится) или даже частной собственностью, если такое помещение на земле в частной собственности или в чьей собственности здание где это помещение! 3. Весь жилищный фонд, даже в частной собственности, по прежнему считается "жилищным фондом России" и это означает, что есть ещё и помещения в собственности других государств.

Валерий Иванович Поздняков2017-11-28 01:26

Ну если помещение даже нежилое не зарегистрировано на конкретного собственника, то это собственность заказчика строительства этого дома и всё бесхозное имущество это собственность государственная или муниципальная в зависимости от того к кому относится конкретный дом! Поэтому фраза "Но при отсутствии такой регистрации вопрос отнесения нежилого помещения к общему имуществу или к имуществу конкретных собственников, имеющих право участвовать в общем собрании, остается открытым." мягко говоря некорректная, так как помещения в МКД не могут быть бесхозными и есть правила перехода в госсобственность такого "бесхозного" имущества! Да и платить за такое помещение если не за КУ (их там возможно никто и не потребляет), то за отопление, на капремонт и на содержание ОИ МКД кто-то ведь ОБЯЗАН!!! Также некорректна фраза "Необходимо отметить, что важнейшим признаком, по которому помещение необходимо считать частью конкретного здания (в том числе — многоквартирного дома), является адрес этого помещения, указанный в Выписке из ЕГРП (в случае оформления права собственности на указанное помещение).", так как на земле МКД может быть отдельное с троение в частной собственности (гараж например разрешённый участнику войны или иным когда дом был еще государственный и ни одно из помещений в этом доме ещё не было приватизировано! Это именно самостоятельное строение, а не часть дома! Так что тут, как и в первой части, многие ЧАСТЫЕ и реально спорные проблемы проведения ОСС не освещены, хотя мне, как общественному эксперту движения "Жилищная солидарность", таких вопросов приходит много, как в частности и указанные мною выше.

Красильникова Наталья Александровна2017-10-31 10:30

Вопрос. Договор долевого участия 2005 года (не зарегистрированный), право не оформлено. Застройщик ликвидирован в 2009г. Дом введен в эксплуатацию в 2013г. Кто собственник? Может ли он голосовать на ОСС?

Комментарии для сайта Cackle