17.04.2017 | Мифы ЖКХ: Кто устанавливает размер платы за содержание жилья?

Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы. Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли. Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное. Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке > > >

**************************************************

Ранее на сайте АКАТО были опубликованы статьи, содержащие разъяснения, какие категории работ и услуг входят в состав «содержания жилого помещения» и кто имеет право устанавливать конкретный перечень таких работ и услуг. В настоящей статье рассмотрен порядок установления размера платы за содержание жилого помещения.

Суть лжетеории

Рассматриваемая в данной статье теория гласит, якобы размер платы за содержание жилого помещения устанавливается то ли управляющей организацией (УО), то ли председателем ТСЖ, то ли органами государственной власти. Чаще всего аргументация сторонников теории строится по простой логике — кто является получателем денег за услуги, тот и устанавливает стоимость этих услуг. Логика «продвинутых» граждан заключается в том, что поскольку органы государственной власти субъекта РФ устанавливают тарифы на коммунальные услуги и нормативы их потребления, то эти же органы устанавливают и размер платы за содержание жилого помещения. Поскольку приведенная аргументация довольно невнятна, целесообразно вести речь не об опровержении лжетеории, а о разъяснении порядка утверждения размера платы за содержание жилых помещений.

Рассмотрим два наиболее распространенных случая:
– управление домом управляющей организацией;
– и управление домом ТСЖ.

Кто устанавливает размер платы при управлении домом ТСЖ?

Статья 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) устанавливает:
«Товарищество собственников жилья обязано:
…
2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
…
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество».

Очевидно, что исполнение перечисленных обязанностей требует определенного финансирования. И указанное финансирование обеспечивается за счет средств, взимаемых с собственников помещений многоквартирных домов (МКД) за услугу «содержание жилого помещения».

Часть 1 статьи 137 ЖК РФ устанавливает:
«1. Товарищество собственников жилья вправе:
…
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

Из представленных норм следует, что именно ТСЖ устанавливает размер платы за содержание жилых помещений для всех собственников помещений многоквартирного дома (далее — МКД), независимо от того, являются ли указанные собственники членами ТСЖ или не являются. Однако, ТСЖ является юридическим лицом, поэтому важно рассмотреть вопрос, а кто же конкретно в составе этого юридического лица (какие органы или физические лица) устанавливает размер платы за содержание.

Статья 144 ЖК РФ устанавливает: «Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества».

Согласно статье 145 ЖК РФ:
«1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
…
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
…
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
…
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
…
4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества».

Из приведенных норм следует, что к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ относится утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год (пункт 8.1 части 1 статьи 145 ЖК РФ), а именно на основании таких смет утверждается размер платежей и взносов для каждого собственника помещений в МКД.

Может показаться, что существует некоторая неопределенность, поскольку ЖК РФ четко не называет конкретное лицо (или орган управления ТСЖ), который устанавливает конкретный размер платы за содержание в рублях с квадратного метра в месяц. Необходимо отметить, что смету доходов и расходов в обязательном порядке утверждает общее собрание членов ТСЖ, а расчет конкретного размера платы за содержание — это лишь математическая операция по делению установленной сметой цифры на площадь помещений дома. И жилищное законодательство позволяет определить лицо, совершающее такую операцию, Уставом ТСЖ. Часть 8 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья…, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья… в соответствии с уставом товарищества собственников жилья…».

Во избежание мнения, что норма касается только членов ТСЖ, необходимо отметить, что пункт 33 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N491 (далее — Правила 491) дополнительно устанавливает: «33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья ..., а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья ... на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год».

Дополнительно надо отметить, что часть 1 статьи 39 ЖК РФ устанавливает обязанность содержать общее имущество МКД для всех собственников, независимо от их членства в ТСЖ («Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме») а пункт 6 части 2 статьи 155 ЖК РФ прямо устанавливает обязанность собственников, не являющихся членами ТСЖ, вносить оплату именно в ТСЖ («Не являющиеся членами товарищества собственников жилья… собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья…, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья…»).

Кто устанавливает размер платы при управлении домом УО?

В случае управления домом управляющей организацией такая УО действует на основании договора управления. В соответствии с частью 2 статьи 162 «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме…) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

Отметим несколько существенных моментов.

Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенные условия — это предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если хотя бы одно из существенных условий сторонами не определено, договор управления не может быть заключен.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ существенные условия договора управления — это порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Понятно, что одной стороной договора управления выступает управляющая организация, от имени которой действует ее руководитель. А каким образом второй стороной договора могут быть собственники помещений? Кто действует от их имени? Может ли каждый из них заключать с УО некий договор управления на индивидуальных условиях?

Часть 1 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора».

В отношении одного из существенных условий договора управления часть 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».

Таким образом, именно собственники помещений имеют право утвердить размер платы за содержание жилых помещений, путем принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений. Правом установить некий иной размер платы, вопреки воле собственников помещений, не обладает никто — ни УО, ни органы местного самоуправления, ни органы государственной власти.

Если собственники не определили размер платы за содержание

Специальная норма ЖК РФ предусматривает порядок установления размера платы за содержание в случае, если собственники не желают самостоятельно управлять своим домом, своим имуществом. Необходимо особо обратить внимание — такой порядок установлен только для случая, когда собственники не проводили общего собрания, не создавали ТСЖ, не выбирали УО и не устанавливали размер платы за содержание.

Часть 3 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований)».

При этом пункт 34 Правил 491 определяет порядок установления размера платы за содержание в данном случае: «34. В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации».

Часть 4 статьи 161 ЖК РФ подтверждает необходимость проведения конкурса по отбору УО, если собственники помещений не выбрали или не реализовали способ управления: «Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано». Важно отметить, что если собственники на общем собрании выбрали УО, но не установили размер платы за содержание (например, не смогли договориться о таком размере), то решение о выборе способа управления считается нереализованным. Утверждение условий договора без одного из существенных условий (размер платы за содержание) невозможно, а если условия договора управления не утверждены, то такой договор не может быть заключен. В случае если собственники выбрали УО, но не заключили с ней договор управления, решение о выборе способа управления не реализовано.

Таким образом, в ситуации, когда собственники помещений занимают пассивную позицию и не решают вопросы управления своим имуществом, управляющая компания отбирается по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления. При этом размер платы за содержание устанавливается конкурсной документацией.

Выводы

В настоящей статье разъяснено, что жилищное законодательство наделяет правом по установлению размера платы за содержание жилого помещения именно собственников помещений МКД (в случае создания ТСЖ — тех собственников, которые изъявили желание стать членами ТСЖ). И только в случае отказа собственников от реализации своих прав, размер платы за содержание устанавливается органами местного самоуправления по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Комментарии

Снежана Шинкаренко2020-07-08 13:00

Каким законом ограничивается размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме? Если собрание собственников примет абсурдное решение внести стоимость своей квартиры в содержание общедомового имущества, то я тоже должна его выполнить?!!

Юля 2020-05-29 01:14

Может ли ук брать оплату за содержание и ремонт с жильцов муниципальных квартир с расчёта кв. М. Жилого помещения, если в договоре от муниципалитета в договоре указанно что жилец сам обязан делать ремонт за свой счёт?

Светлана 2020-03-25 11:47

Доступно и понятно. Вот почему-то ни УО, ни МА не выполняют это законодательство, при этом не несут ответственности.

Алексей2019-12-12 23:49

второй вопрос, УО выбранная по итогам конкурса (вернее как единственный участник) хочет провести ОСС по поводу увеличения размера платы за содержание и ремонт, в случае если решение не будет принято планируют обратится в совет депутатов городского поселения, имеет ли право совет депутатов повысить стоимость оплаты за содержание и ремонт общедомового имущества без проведения ОСС

Алексей2019-12-12 23:38

Вопрос, если собственники на ОСС выбрали, способ управления, УО, и утвердили договор, но органы гжи отказалась вносить УО в реестр считается ли принятое решение о выборе способа управления этим домом реализованным?

вера2019-09-19 03:28

У нас все для народа , но не в пользу а во вред .на пенсию и так тяжело прожить.

вера2019-09-19 03:25

Почему дома одного года .Одни подлежат сносу а другие нет ????И почему такая большая плата за содержание жилого помещения да ещё плюс за кап ремонт.Не сильно жирно будет ???

Сергей2018-12-06 17:28

И ПОСЛЕДНЕЕ Вопрос как понимать из моего крика души: собственники являются одной стороной договора управления, УК - второй стороной. Поскольку собственников много (это не одно лицо), решение от имени собственников (в том числе - решение об условиях договора и решение о цене договора, которой и является размер платы за содержание) принимается общим собранием собственников. Необходимо отметить, что договор заключается только если обе стороны согласны с его условиями. Решение ОСС - это решение одной стороны договора, и если вторая сторона договора, которой является УК, с этим решением не согласна, то договор не может быть заключен, и никаких обязательств у сторон не возникает. Решение ОСС в этом случае считается принятым, но не реализованным.)

Сергей2018-12-06 17:27

В протоколе от 22.10.2015 проголосовали единогласно.Принесли копию протокола в новую УК(здесь приняли копию входящая корреспонденция),принесли копию протокола в прежнюю(опять полный игнор). Отправили копию протокола ресурсникам о том что расторгаем договор с прежней и заключаем договор с новой. С 01.12.2015 расторгнуть договор УК и выбрали новую УК и передать в 30 дней документацию в эту новую УК. УК вновь игнорила нас но все же с 01.01.2016 нами занимается нами выбранная новая УК по нашим тарифам. Но и все же не конец этой казалось удачной истории. Та прежняя УК многим собственникам сначала присылала письма о досудебном погашении долгов у кого за декабрь(мне еще и ноябрь вменяют). На днях будет очередное заседание по этому вопросу(10.12.2018г.) Люди судья пока как я понимаю держит сторону истца прежней УК. Я как ответчик не понимаю почему.

Сергей2018-12-06 17:25

Пишем жалобы в администрацию города и в Горжилинспекцию. Из ГЖИ в августе приходит ответ, как же вы не согласны и представляет нам копию протокола ОСС от 01.04.2015(день недели среда) и вот ваши подписи все за, ну то кол-во проголосовавших. Замечу между этими событиями не было ни извещения ни объявлений на досках в подъездах(позднее в 2016 году мы через суд признали этот протокол ничтожным. В нем было множество нарушений и подлог подписей собственников. Есть решение суда о признании протокола от 01.04.2015 недействительным. То есть наш протокол Осс УК как бы не приняла и совершила подлог но суд признал их протокол ничтожным. И за весь 2015 год УК так и считала по своему. Но в октябре 2015 провели еще раз СС но уже заочное на котором учитывая подлог и еще ряд претензий в адрес УК приняли решение сменить УК.

Сергей2018-12-06 15:52

Вот история из реальной жизни г. Салават Получив квитанции в конце янаваря 2015 по оплате ЖКУ обнаружили повышение тарифа по содержанию помещений, в устной форме выражали многие собственники я в их числе несогласие с односторонним действием УК. 15 февраля проводим внеочередное ОСС(извещаем УК но предсавители УК на ОСС не явились) где утверждаем тариф устраивающий всех собственников согласно протокола и аргументировано в протоколе все поясняем. Доставляем протокол в офис УК, нас игнорируют. Не знали что надо составить акт о непринятии протокола ОСС, отправляем копию протокола заказным письмом. В конце марта, а точнее 27 марта(пятница) 2015 нам отправлено заказное письмо с ответом от имени директора; текст ответа привожу полностью-"Настоящим сообщаем следующее: ООО УК не может принять к исполнению представленный вами протокол ОСС № 8 от 15.02.2015 в связи с тем, что в данном протоколе не конкретизированы решения общего собрания". УК также продолжает нам присылать квитанции со своим тарифом.

Елена2018-09-12 01:35

На последнем собрании собственников МКД предложили понизить тариф за текущий ремонт до нуля. С собственников собирать деньги на отдельный банковский счет и самостоятельно, без участия управляющей компании ,проводить работы по текущему ремонту. Это вообще законно? И возможно ли?

Карнаухова Нина Александровна2018-03-20 21:38

Вопрос.Последнее собрание собственников было в2013 году.В ноябре 2017 г УК ,не известив собственников установило плату за услуги по ТКО согласно муниципальному тарифу,в договоре между собственниками и УК стоит ,что тариф устанавливается на год.Сейчас запросили предложения по тарифицир.переченю на содержание общ.им-ва дома + договор УК с компанией выполняющей данные услуги.В договоре между ними стоит стоимость 2,18руб в месяц за м2.,по нашему дому, а нам установлен муницип.тариф 3,89руб. Это законно?В течение какого периода мы можем рассматривать предложения УК ? Можем потребовать перерасчёт согласно стоимости по договору?

-AllA-2018-01-17 13:45

Прекрасный пример ответов не по существу вопроса. Все эти многоступенчатые расчеты они о чем? Тариф берется согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ и сильно от утвержденного не отличается - больше не выгодно собственникам, меньше - не выгодно УК. 1. Установленный тариф в принципе нигде, никаким образом не учитывает площади конкретного дома. Согласно ст. 210 ГК РФ: "Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества". С чего вдруг собственник должен платить за то, что УК не содержит и не ремонтирует? 2. Общедомовое имущество не учитывается в принципе, совсем, хотя об этом прямо говорит действующее законодательство. Учитываются только помещения в собственности. Возьмем 2 дома: S=150 кв.м. на две квартиры по 65 кв.м., согласно расчетам, собственники оплачивают УК 120 кв.м. S=25000: 5 квартир по 100 м. и 5 по 200 м. Дом повышенной комфортности, с видовыми, лифтовыми площадками, просторными холлами и лестницами. Согласно схеме, собственники оплачивают только 1500 кв.м., т.е. 1000 кв.м. УК обслуживает бесплатно. 3. При изменении общедомового имущества расчет не меняется. Собственники оформили в собственность ЗУ площадью 3 000 кв.м., согласно приведенной схеме расчет остается прежним: S квартиры х тариф. Т.е. земельный участок УК должна содержать и обслуживать бесплатно. 4. В ЖК РФ "2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника". В общем имуществе, общем. И где в приведенной схеме учитывается ОБЩЕЕ? Общедомовое имущество - это тоже метры, всего лишь метры, на которых установлено оборудование, Вычисляются эти метры просто S дома - S всех помещений в собственности (согласно "Реестра собственников").

Людмила2017-05-26 12:36

Если многоквартирный дом выбрал способ управления непосредственное управление. имеют ли собственники получавшие льготы за содержания получать в соцзащите? На основании какого закона? Утвердив оплату за содержание общедомового имущества . Могут ли собственники в таком доме самосодержать многоквартирный дом т.е. не заключая договора с юридической организацией на содержание дома?

Трехглазов Алексей Викторович2017-05-25 13:05

Подскажите, а как быть в такой ситуации, смета утверждена на собрании с 01.07.2016 по 30.06.2017 в мае 2017 года суд признает протокол не действительным, какие наши действия? Возвращаться к старому тарифу, но он был утвержден и действовал до 01.07.2016. В данный момент проводится собрание по утверждению новой сметы на 17-18 год

Фахретдинов Тимур Махмутович2017-05-19 11:26

как правильно понять "не приняли решение об установлении размера платы"? То есть юридически это: 1. Должно фактически такое ОСС состоятся, с вопросом в повестке об "утверждении". 2. "не приняли" - жители большинством голосов -"за", а Ук -"против"?..

Владимир2017-05-04 11:37

Спасибо за разъяснения, однако, при кажущейся логике ваших пояснений, совершенно упущен из внимания следующий вопрос: Как в таком случае относиться к указаниям содержащимся в ч.4 ст.158: "4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований)."?

Ирина2017-05-03 14:17

А как установить сумму на Содержание, если собрание членов ТСЖ собрать не удается, нет кворума? А последнее собрание во время римской империи тариф был в "5 копеек"?

Леонид2017-04-19 08:46

Хорошие разъяснения! А, объясните- не приняли решения на общем собрани члены ТСЖ о величине СиРЖ, и что тогда? В законах ответа нет. Живите как хотите!

Ольга2017-04-18 15:28

многие председатели ТСЖ до сих пор верят в то, что они могут утвердить на собрании тарифы на содержание только в размере тех, которые утверждает городское правительство для муниципальных домов. И никак иначе. Даже не приходит в голову рассчитать экономически тариф.

Комментарии для сайта Cackle