26.03.2019 | Мифы ЖКХ: Кто является собственником многоквартирного дома?

Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы. Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг и услуг по содержанию жилых помещений, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли. Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное. Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке >>>

**************************************************

Рассмотренный в настоящей публикации миф непосредственно связан с ранее развенчанными мифами о том, что якобы общее имущество в многоквартирном доме не принадлежит собственникам помещений в таком доме. Одним из аргументов отказа собственников квартир от права собственности на общее имущество является ссылка на то, что существует некий собственник многоквартирного дома, которому и принадлежит всё имущество в таком доме (в том числе – общее имущество), за исключением тех помещений, которые были приватизированы, куплены, иным способом приобретены в частную собственность каких-либо лиц. В качестве собственника многоквартирного дома сторонники лжетеории чаще всего называют государство или муниципальное образование, на территории которого расположен многоквартирный дом. В настоящей статье проанализируем приведенную позицию.

Суть лжетеории

Сторонники лжетеории полагают, что поскольку в СССР все здания, в том числе многоквартирные дома (далее – МКД), принадлежали государству, при передаче квартир в частную собственность в ходе приватизации собственник самих МКД не изменился, и им по-прежнему является государство. Максимум, что готовы признать лжетеоретики в части смены собственника многоквартирного дома – это передачу такого дома с баланса государства на баланс муниципалитета.

Таким образом, в здании, принадлежащим либо государству, либо муниципалитету, имеются отдельные помещения, которыми на праве собственности владеют физические или юридические лица. Соответственно, всё, что не входит в границы частной собственности (не находится в пределах квартир), в том числе и общее имущество, принадлежит или государству, или муниципалитету.

Лжетеоретики даже представляют некие выписки из ЕГРН, которые якобы подтверждают право собственности муниципалитета или государства на МКД.

В настоящей статье попробуем разобраться, есть ли у многоквартирного дома собственник и что за выписки из ЕГРН представляют сторонники лжетеории в подтверждение права собственности на МКД.

Является ли МКД объектом права?

Первое, на что стоит обратить внимание, это само определение термина «многоквартирный дом».

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. ПП РФ от 28.01.2006 №47: «6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

Уже из приведенного определения следует, что многоквартирный дом – это совокупность нескольких объектов недвижимости. К таким объектам относятся помещения в МКД, а также те элементы общего имущества, которые являются помещениями и земельным участком (то есть – именно объектами недвижимости). В настоящей статье не будем детально анализировать, кому же принадлежит общее имущество, поскольку указанный вопрос ранее неоднократно рассматривался в статьях на сайте АКАТО (например, в публикациях «Кому принадлежит общее имущество?», «Кто владеет и распоряжается общим имуществом?»).

Немаловажно отметить, что кроме помещений и элементов общего имущества в МКД больше ничего нет. То есть именно совокупность помещений и общего имущества образуют многоквартирный дом, и этот перечень исчерпывающий. Позиция, что в МКД могут быть помещения, принадлежащие отдельным собственникам, общее имущество, находящееся в долевой собственности собственников помещений, и что-либо еще, не основана на законе – никакого «чего-либо еще» в многоквартирном доме нет.

Таким образом, МКД – это совокупность объектов, принадлежащих различным собственникам.

А разве может существовать ситуация, в которой несколько вещей, находящихся в собственности различных лиц, в совокупности будут принадлежать некому иному лицу? Например, если два автомобиля принадлежат двум различным собственникам, то могут ли они совместно принадлежать некому третьему собственнику?

Конечно, пример с автомобилем можно привести иной. Например, два автомобиля, принадлежащие двум различным собственникам, используют некий гараж, принадлежащий иному, третьему собственнику. Чем не пример МКД? Но тут надо проанализировать основания использования такого гаража. Ведь очевидно, что автовладельцы, использующие чужой гараж, будут должны каким-то образом оплачивать такое использование. И порядок и размер такой платы будет определяться вовсе не на общем собрании автовладельцев, использующих гараж.

Но ведь существуют же гаражные кооперативы, существуют гаражи, порядок использования которых определяют именно автовладельцы? И в каких случаях это происходит? А происходит это тогда, когда эти самые гаражи принадлежат как раз этим автовладельцам, а если речь идет о гаражном кооперативе, то принимают решения именно те автовладельцы, которые являются членами этих кооперативов, то есть – учредители, владельцы таких кооперативов.

Такая же логика присутствует в вопросах управления общим имуществом в МКД – распоряжаются этим имуществом собственники этого имущества. А собственниками общего имущества в МКД являются собственники помещений в таком МКД.

Собственники помещений в МКД владеют своими помещениями единолично и общим имуществом совместно. То есть, в качестве объектов права в МКД имеются отдельные помещения (в т.ч. квартиры), а также общее имущество собственников помещений. В совокупности несколько объектов права не образуют новый объект права. Таким образом, технически такой объект как «многоквартирный дом» есть, но МКД как объекта права не существует.

Следовательно, невозможно определить собственника многоквартирного дома в целом, поскольку при определении лиц, имеющих право собственности на отдельные элементы МКД, можно определить исключительно владельцев отдельных помещений в доме, которые в совокупности владеют общим имуществом в таком доме.

Что говорят документы?

Лжетеоретики любят оперировать юридическими терминами. Рассуждая о собственнике МКД, сторонники рассматриваемой лжетеории часто применяют бухгалтерские термины, заявляя, что «МКД находится на балансе муниципалитета».

Посмотрим, может ли МКД быть объектом бухгалтерского учета.

Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст принят и введен в действие «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов» (далее – ОКОФ). Согласно Введению ОКОФ «ОКОФ применяется для целей бюджетного (бухгалтерского) учета организациями государственного сектора в случаях, предусмотренных федеральными стандартами, если иное не установлено уполномоченными органами государственного регулирования бухгалтерского учета. Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды».

ОКОФ присваивает код 100.00.00.00 группировке «Жилые здания и помещения». Важно отметить, что в указанной группировке нет такого вида объекта как «многоквартирные дома». То есть, такого объекта права как «многоквартирный дом» нет в принципе, многоквартирный дом не может быть на чьем бы то ни было балансе, не может быть объектом бухгалтерского учета.

Многоквартирный дом существует как технический объект. При этом такого объекта права как «многоквартирный дом» не существует.

А как же выписки из ЕГРН, где черным по белому написано, что якобы собственником МКД является муниципалитет?

Рассмотрим одну из таких выписок, представленных лжетеоретиками (приведена на рисунке). Если посмотреть сведения о правообладателе в Разделе 2, то такие сведения действительно содержат указание, что правом собственности обладает муниципальное образование (на рисунке обведено красным). Но если посмотреть перечень объектов недвижимости, правом на которые обладает муниципалитет (на рисунке обведено синим), то можно увидеть, что в качестве таких объектов перечислены отдельные помещения дома. Причем, если внимательно посмотреть на номера этих помещений, то можно увидеть, что это далеко не все помещения – часть номеров пропущена, поскольку помещениями с пропущенными номерами владеет не муниципалитет, а иные собственники.

Таким образом, представленная Выписка содержит сведения о праве собственности лишь на отдельные помещения в МКД, а не на весь многоквартирный дом в целом. Сведений о праве собственности на какой-либо МКД в ЕГРН содержаться не может, а, следовательно, и никаких Выписок из ЕГРН, якобы подтверждающих право собственности какого-либо публичного образования (или вообще кого бы то ни было) на многоквартирный дом в целом, попросту не существует. Поскольку просто не существует такого объекта права как МКД.

И даже если у всех помещений в МКД будет один собственник, этот собственник будет владеть именно этими помещениями, и Выписка из ЕГРН в этом случае будет содержать сведения обо всех помещениях в доме. Как собственник всех помещений в доме такое лицо будет единолично владеть общим имуществом в МКД. Но ни в коем случае такое лицо не будет считаться собственником именно многоквартирного дома в целом.

Дополнительно стоит обратить внимание, что часть 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо устанавливает: «При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется».

Выводы

В настоящей статье доказано, что никакого «собственника многоквартирного дома» не существует. МКД является совокупностью помещений, принадлежащих отдельным собственникам, и общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений, и не является отдельным объектом права.

Многоквартирный дом не может находиться на чьем бы то ни было балансе.

Право собственности на МКД не может быть зарегистрировано в ЕГРН.

Государственной регистрации подлежит только право на отдельные помещения в МКД, и эта же регистрация права собственности на помещение одновременно является государственной регистрацией права собственности на долю в общем имуществе (часть 5 статьи 40, часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Мнение о возможности принадлежности права собственности на весь МКД какому-либо отдельному собственнику неверно, не основано на законе.

Комментарии

Неравнодушный2020-10-21 05:56

Предлагаю неравнодушных людей объединяться.Нужно выводить из сумрака вурдалаков.Кто бенефициар данного произведения?Сколько серебрянников получил иуда автор?Эти нелюди боятся только силу.Если идентифицировать автора и расклеить его фото с подписью "он продался ворам и жуликам из сферы ЖКХ" он будет иметь бледный вид.Пусть его семья ,его родители,его дети знают,он тварь продажная.

Владимир2020-10-12 18:03

Правообладатель имущества является тот за кем зарегистрировано имущество и не надо нам навязывать то чем мы не владеем общим имуществом оно принадлежит муницыпалам как и дом и стены вспомним Москву ренавацию вот и ответ кому принадлежит земля тот и хозяин ,а у нас только право собственности.

Владимир2020-09-06 13:35

Пожарная инспекция считает иначе, считая ЖСК постройки 1971 года с выплаченными паями правообладателем объекта защиты принуждая ЖСК к изменению строительных норм по которым МКД построен на новые (современнве).

Анна2020-03-18 14:43

Елена, это ладно, что только ( цитирую - "почему нам именно Администрация города назначила внешнюю УК, даже не испросив Протокола общего собрания жильцов?") управляйку назначила дому. У нас вообще несколько помещений (колясочную, лифтёрную и т.д.) эта самая Администрация, не имеющая якобы никакого отношения к МКД, ПРОДАЛА.

елена2020-03-15 11:11

Если по мнению автора ОДИ МКД не имеет собственника в лице муниципалитета, а якобы ОДИ является собственностью жильцов (собственников квартир) в долях, соответствующих площади их квартир, тогда почему нам именно Администрация города назначила внешнюю УК, даже не испросив Протокола общего собрания жильцов?

гость2020-03-07 05:58

Видно много людей проснулось, ЖКХ засуетилось статейки стали появляться то за счета, то за ЖКХ., ПРИКАЗ Силуанова ни кто не отменял.Доказано для чего была приватизация. Одним словом мы на правельном пути.

Серёга2020-02-07 18:16

Чушь государственного ХОЛУЯ! Нести этот бред может только идиот, а поверит этому только ЛОХ, которому плевать за, что платить лишь бы оплатить всё, что ему подсунули...

Агент КГБ2019-10-08 03:12

Ни какой собственности нет, все дома и земля под ними принадлежит государству. В любой момент вас могут вышвырнуть на улицу как мусор, а дом снести (история в Геленджике). Все эти манипуляции с приватизацией и правом собственности придуманы, чтобы собирать деньги в пользу государства или каких то третьих лиц.

маша2019-07-03 21:03

В СПб ПИБ без заявления собственников и решения общего собрания присвоил кадастровые номера всем общедомовым помещениям и указал их стоимость. Зачем, если эти помещения не участвуют в купле продаже. На требования указать, что это общедолевая собственность не реагируют. Дом ЖСК не относится к муниципальной собственности. Похоже, что муниципалы частный МКД перевели в муниципальную собственность и теперь могут сдавать в аренду или продавать общедомовые помещения как самостоятельные.

Кармий Колотушкин2019-04-23 13:46

Действительно , за 2 метра трубы в подвале надо собрать ОСС, исписать кучу бумаг , сдать в жилинспекцию протокол с подлинными подписями. А говорим о самостоятельности.

narkgg2019-04-12 09:30

Глупость в принципе: 1. Если ничего нет, то на капремонт чего незаконно собираются дикие суммы. После капремонта собственником общего имущества становится регоператор и он должен обеспечивать его содержание (ст. 210 ГК РФ). Наша квартира не есть квартира с точки зрения права, а есть непонятно, что - и на эту тему есть много публикаций. ЖК РФ = это не закон а что-то другое.. с точки зрения его содержания - его Витрянский не писал

владимир2019-04-04 10:17

Это только у нас могут поставить все с ног на голову. Специально или по дурости -это уже другой разговор. Прежде всего во всей общечеловеческой практике ГЛАВНОЙ вещью всегда была ЗЕМЛЯ - участок земной поверхности!!! Сколько жизней полегло за установку границ земельных участков, на которых располажились различные государства.И вопрос СОБСТВЕННОСТИ всегда крутится вокруг ЗЕМЛИ и только потом уже вокруг здания (сооружения) на этой земле. Любые здания и сооружения на земле это всегда вторичные элементы ГЛАВНОГО объекта недвижимости -ЗЕМЛИ! А у нас ГЛАВНАЯ вещь любого "правильного" правового и делового оборота - вдруг стала ВТОРОСТЕПЕННОЙ вещью в составе некого общего имущества....Это полный бред и ахинея, вокруг которых просто невозможно выстроить экономическую (товарно-денежную) модель отношений - ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ!!! И это прекрасно понимают все эти правовые нанореформаторы - до сих пор так и не разработан и принят НПА в виде Порядка определения состава общего имущества в МКД, как того требовал п. 5 преамбулы к ПП РФ 491 от 2006 года....А если бы он был принято то сия бумажка стала бы просто правовым "ШЕДЕВРОМ"....

Оксана Юрьевна2019-04-04 06:37

В статье освещен, действительно, наболевший вопрос. Однако, остаются не ясными некоторые вещи. В частности, если МКД весь целиком принадлежит собственникам помещений в этом доме, конкретно: жилые/нежилые помещения однозначно принадлежат кому-то из собственников, а остальные части дома, включая земельный участок, принадлежат собственникам исходя из доли каждого, то значит, как и разобрано в статье, весь дом целиком принадлежит только собственникам, имеющим помещения в этом доме. Всё так. Между тем, право собственности предполагает право полного распоряжения имуществом, находящимся в собственности. Помещениями, находящимися в индивидуальной собственности, собственники распоряжаются единолично. Помещениями (оборудованием, конструктивными элементами), находящимися в составе общего имущества, собственники распоряжаются сообща. Так говорит закон. Вот только одна неувязочка; если собственник отдельного частного коттеджа с земельным участком МОЖЕТ принять решение о продаже всего этого хозяйства кому бы то ни было (Китайской народной республике! (шутка)), то собственники МКД почему-то не могут поступить так же. Никаких правовых инструментов у таких собственников нет. Собственники теоретически, конечно, могут принять решение о продаже всего здания целиком, но смогут ли они осуществить это практически - вопрос! Видимо МКД, всё-таки, не является объектом полноценной собственности. Общее имущество в МКД продать невозможно.

Александр Павлено2019-04-03 10:41

Да, МКД это "уродец", родившийся в результате "военной операции" в 2004 - 2005 г.г. для "посадки" граждан РФ на "ипотечную иглу" и превратить нас из страны Собственников жилья в страну владельцев ипотечных закладных и арендаторов жилья, как на Западе... Но мы выжили и "многособственническую модель" в жилищной сфере уже не отменить. Мы рассматриваем МКД как совокупность элементов общего имущества: земля, нежилые и жилые помещения, отнесенные к ОИ, и дополнительные помещения: лестницы, подвал, крыша и пр. Тогда доля в праве собственности на ОИ в МКД регистрируется отдельно, как и регистрируется в ЕГРН право на нежилые помещения ОИ в МКД и даже право на лифты и инженерные коммуникации, как движимое имущество. Тогда МКД, как совокупность ОИ, регистрируется, как право владения ОИ на всех собственников помещений в МКД в соответствии с их долей в праве собственности на ОИ. Тогда они владельцы МКД все вместе или могут создать 1 владельца в виде ТСН или уже есть ТСЖ. А каждый из них Совладелец.

Комментарии для сайта Cackle